オフィスや事務所、店舗のためにテナントを借りる際、そのままの状態では業務を行えないことが多いため、必要に応じて何らかの工事を行う必要が出てきます。このオフィス工事は「A工事（甲工事）」「B工事（乙工事）」「C工事（丙工事）」の3つの区分に分けられており、そうすることでそれぞれの工事は誰の権限内にあるのかを明らかにしています。
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A工事とは
A工事は、建物の躯体部分や共用施設に関わる工事のことで、例えば建物の外装や階段、消防施設や共用トイレなどがそれにあたります。建物そのものの構造・資産価値に関わる部分なので、所有権を持つオーナーやビル管理会社が責任者となり、施工業者の選定から発注などを全て行い、費用も負担します。つまりテナントの賃借人からすればほとんど関係のない工事といえるのですが、その建物の使用者として供用部分で気になるところがあればオーナーやビル管理会社に伝え、A工事を依頼してもらうと良いでしょう。
B工事とは
B工事は、テナントの賃借人がそこをオフィスや事務所、店舗として使用するのに必要と思える変更部分を業者に依頼し、工事してもらうというもので、そのため費用は賃借人側負担ということになります。しかしその変更部分が建物本体に関わる場合、権限はオーナー側にあるため施工するのはビル指定業者、つまりオーナーが指定した業者に依頼しなければなりません。つまり発注と費用負担は賃借人側、業者の選定と物件の所有権はオーナー側にある、というわけです。そう聞くと賃借人からすると「割に合わない！」と感じるかもしれませんが、B工事はビル全体の安全性や施設に影響する可能性のある工事であるため、ビルの所有者側に権限が与えられているのです。
具体的には、排水・排気や防水設備、分電盤などの工事がこれに当たります。
C工事とは
賃借人側の必要で行う工事という点ではB工事と同じでも、その工事内容が建物や施設自体に影響を与えない内装工事であれば、全て賃借人の権限と責任で行うことになり、これをC工事と言います。
つまり発注から施工業者の選定、費用負担まで全て賃借人側が行うということです。例えばインターネットの配線工事や事務所のクロスの張替え、照明器具の設置などがC工事にあたり、B工事とは違って賃借人が自分で施工業者を選定できるため、できるだけ安く請け負ってくれる業者を探せばコストを抑えることができます。
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原状回復工事と各工事区分との関係
ご紹介した「A工事」「B工事」「C工事」はそれぞれテナントを借りる際に行う工事ですが、それぞれがどの区分にあたるのかを知っておくことは、テナントから退去する際の原状回復工事にも関係するため、とても大切です。原状回復工事は賃借人がテナントを借りる前の元の状態に戻してオーナーに引き渡すためのものですが、既に見た通り「A工事」に分類される部分については責任はオーナーやビル管理会社側にあるため、賃借人が原状回復工事を行う義務はありません。例えば共用トイレが水漏れしたりビルの外壁が剥がれたりしても、その部分はオーナー負担で修繕工事を行う必要があるわけで、「原状回復工事」として賃借人側に負担させることはできないのです。一方、B工事とC工事に関しては基本的に賃借人側の都合で行った工事ですから、原状回復する義務が発生します。
ただし、どの施工業者に依頼するかについては、賃貸契約の際に「ビル指定業者に限る」などと但し書きされている場合が多く、そうであればB工事やC工事の原状回復もビル指定業者に依頼するしかありません。一方、C工事の原状回復に関しては賃借人が業者を選定できるという契約内容であれば、施工を依頼したところと同じ業者に原状回復をお願いすると良いでしょう。
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最後に
今回は原状回復工事のA工事・B工事・C工事の違いについて説明させていただきました。おわかりになりましたでしょうか？原状回復工事は少し複雑かもしれませんね。このコラムで少しでもお客様のお役に立てたのであれば幸いです。
