オフィス(事務所)の原状回復ガイドライン

今回はオフィスの退去時などに必要となる、原状回復のガイドラインについて解説したいと思います。

事務所の原状回復にはガイドラインがある

事務所や店舗などのビジネスユース物件だけではなく、一般のアパートやマンションなど賃貸物件でも、退去の際には原状回復することが義務付けられています。
しかし事務所の場合には、一般住宅の原状回復とは異なるガイドラインが定められています。

例えば、一般住宅のガイドラインでは、経年劣化による摩耗やダメージにおいては、基本的には借主に原状回復の義務はなく、貸主の責任となります。
しかしオフィスや事務所の場合には、経年劣化も含めて100%、借主の責任で原状回復しなければいけません。

原状回復はどこまでやるべきか?

ガイドラインによると、オフィスや事務所を賃貸した場合には、返却の際に借りた時と同じ状態に戻して返却すると明記されています。
居抜きで借りたらその状態に戻して返却し、スケルトンで借りたならスケルトンの状態に戻して返却する、ということになります。
しかし、契約書の中には、居抜きで借りた場合でもスケルトンに原状回復することが明記されていることがあるため、注意しましょう。

もしも、事務所へ入居する際に設備工事や内装工事を行った場合には、原状回復の施工を業者に依頼して元の状態に戻すことが必要となります。
原状回復の施工にかかる期間はケースバイケースですが、100坪未満のサイズなら、2週間~3週間程度が目安となります。
規模が大きな事務所になると、施工にかかる期間も長くなるため、1ヶ月以上かかってしまうということは珍しくありません。

ガイドラインは住居物件のみに適用?

賃貸物件の返却に関する原状回復のガイドラインは、基本的には事務所や店舗ではなく居住用の物件に適用されます。
その理由は、事務所や店舗の物件においては、ガイドラインはもともと適用されず、借主が100%原状回復にかかる費用を負担することが義務付けられているからです。
そのため、事務所の原状回復に関しては、国土交通省が定めているガイドラインではなく、借主と貸主とで交わした契約書が有効という点を理解しなければいけません。

ただし、規模が小さな事務所の場合には、マンションの一室を借りるというケースは少なくありません。その場合、例外的にガイドラインが適用となることもあるようです。

契約書の内容は絶対ではない

事務所の賃貸契約には、ガイドラインとしてどのような状態まで原状回復するべきかが記載されています。しかし、ガイドラインはあくまでもガイドラインのため、場合によってはスケルトンでの返却と書かれていても、居抜きで返却できるケースがあります。
その辺は、交渉次第という所でしょう。

事務所を借りる場合、スケルトンの状態で借りると、壁や床はコンクリートがむき出しですし、天井は配線が丸見えの状態のため、そこから設備工事や内装工事を行わなければ入居することができません。
しかし、すでにセンス良く内装されている状態の物件を見つけることができれば、そうした設備工事や内装工事の必要がなく、企業にとっては経費削減が可能です。

そうした点をメリットとして交渉すれば、ガイドラインとは異なる状態での返却が特例として認められる場合はあります。

最後に

事務所の原状回復では、国土交通省が定めたガイドラインは適用外となるのが一般的ですが、規模が小さくマンションの一室を借りていた場合などには、例外的にガイドラインが適用されるケースはあります。
どこまでの原状回復が必要かについては、契約書に記載されているため、確認しましょう。
ただし、スケルトンでの返却と記載されていても、交渉次第では居抜きでの返却が認められるケースはあるため、まずは貸主に交渉してみてはいかがでしょうか。
2020年現在

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